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天天快三 龍湖對長租公寓還有野心:5萬間是個坎 行業很"稚嫩" 抖森疑遭性骚扰

发布日期:2019年09月24日 4:19编辑:天天快三

龍湖對長租公寓還有野心:5萬間是個坎 行業很"稚嫩" 所罗门群岛:天天快三其中“跨境电子商务”、“两岸主通道”、“国际旅游休闲度假区”等产业发展势态良好,我区还加快推进的是“两岸金融合作平台”、“保税物流园区”和“高新技术产业基地”。

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「龍湖對租賃住宅業務的發展很堅決♂↑,不會變的◇⌒∴。」張智聰說他相信未來中國人的住房模式會真正實現「租購併舉」﹡π,中國人的住房將由四大塊組成?┊,包括市場化購買、政府共有產權房、政府廉租房和公租房﹡﹡⊿,以及市場化供應的租賃住房☆。

2019年起◇♂,冠寓從內部投資、財務、後期運營等方面∟∵∴,全方位提高了對投拓的要求△π。對一些表現不好的項目┊?,今年冠寓團隊在研究之後♂π△,堅決終止了項目♂π∟。「這一類項目的特徵是物業位置不好、條件不好⌒⌒◇,根本不滿足運營需要△♀♂,在我們300多個項目里大概有五六個這種項目∵〇。」張智聰表示▽↑∟。

對現在還活着的公司來說π♂,要不要繼續擴張規模成了難題↑。張智聰向一條君確認☆△,冠寓規模擴張的步伐不會停止——預計今年開業目標是到8萬間〇☆↑,明年達到10萬間﹡。他闡述了這有一個規模與盈利之間的關係:「5萬間是個坎⊙┊,沒有好的數字化平台和運營能力☆⊙〇,突破不了這個坎;10萬間才到盈利拐點↑☆,達不到這麼大規模不可能盈利;發展到20萬間以上┊♂,才會有比較好的盈利〇⌒。」

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研究「90后」「00后」確定趨勢之後♀,龍湖未來如何去做好租賃住房這個主航道業務□☆,張智聰談了幾點◇。一是研究城市青年的需求;二是「重、中、輕」三種資產持有方式平衡推進;三是看好長三角等都市圈的發展⌒〇。

「比如今年1月⊿⌒,財政部住建部在北京、長春、上海、南京等16個城市試點中央財政補貼支持租賃住房企業↑♀π,推動完善住房租賃市場體系↑,類似這種政策☆⌒,肯定會極大地幫助到行業∟⌒♀。」他說♂。

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作為長三角中心的上海♀⊙,是龍湖冠寓的發展重鎮↑♀♂。龍湖冠寓發展部滬蘇公司資產管理負責人許振軍表示⊙☆∵,冠寓目前已經落地除金山區外上海所有的區⊙▽,已開業11000間∵,佔據整個已開業規模的六分之一∵⊙☆,目前上海項目各項指標都排在全國前列□。

接手冠寓業務后◇♂◇,張智聰說他經常琢磨「90后」「00后」的需求是什麼◇⌒▽。這是中國經濟騰飛時期成長的一代人┊┊,他們沒有經歷過物質匱乏的時代?。但在他們成長過程中∵,父母可能很忙碌♀,甚至許多人是「留守兒童」⊙♂?,他們有更深層次的心理需求∴♀。

作為龍湖四大主航道業務之一♂□,冠寓今年上半年的收入是4.3億元☆┊♂,同比增幅207%∴☆,張智聰表示全年租金收入目標是超過10億元┊?∟,明年租金收入超20億元♀,開始實現輕微盈利┊。

在規模擴張上△π,龍湖把獲取資產分為三類途徑π♂∟,「重、中、輕」△。重資產指收併購以及開發運營的物業┊∵,中資產指擁有10年以上資產租期或股權合作的物業△,輕資產指純品牌輸出與運營管理◇。

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不過張智聰也指出⌒♂∟,長租公寓行業歸根結底還是資本的比拼∟∟,看誰有更低的融資成本▽。截至2019年中期↑,龍湖集團的平均借貸成本是4.56%☆,仍然維持着民企最低┊⊙﹡。「我們最好的地方是不需要為融資的事情擔心π,現在要做的就是運營提升」⊙。

在很多房企和外部機構減少投資、行業出現大洗牌后♀♀⌒,這種現狀可能會引起國家的進一步重視∟♂〇。競爭者少了〇⊙⊙,行業成本也降了很多⊿?♂,過去許多企業同時搶的物業∵♂,現在降價了?,降幅甚至比公寓租金更大△∵,這也帶來了行業剪刀差的擴大﹡☆。

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另一類表現不好的項目∟,則被判定為物業本身具有未來價值♂△∴,但周邊環境、配套還未跟上﹡,冠寓團隊對這類項目研究新方案〇,爭取把運營質量做上去☆□。張智聰說♂∴,目前已開業6個月成熟期的項目平均出租率在90%以上♂⌒◇。

在客觀層面△☆?,政策利好仍在?∵﹡,重資產收購多了不少機會﹡↑,比如南京等城市允許開放商辦物業做租賃住宅↑∟。「這個行業很『稚嫩』」∴♀。張智聰強調♂〇↑,租賃住房行業無可避免地面臨許多要解決的問題♂∴,包括頂層設計和政策落地⊿∟⊙。

張智聰說☆∴,做長租公寓需要有強大的內心◇,他向一條君闡述了冠寓遇到過哪些難題、正在如何解決以及行業的希望在哪?。

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行業很「稚嫩」如今長租公寓行業散發著秋日的絲絲寒意π。張智聰反而認為♂,悲觀的聲音除了給行業警醒外┊┊,也帶來了新機遇☆◇。

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「中國的租賃住宅市場⊿,就像一部電影〇♂∵,現在只演了一個片頭⌒,電影的情節是什麼還不知道呢┊,特別像1998年時的房地產行業⊙□△。」

張智聰是第一屆龍湖仕官生﹡▽,曾歷任龍湖蘇南公司、深港公司總經理☆,他經歷過中國房地產行業的最初階段☆♂,以及隨後的黃金、白銀時代⌒♂。

龍湖對長租公寓還有野心來源:地產一條對活着的長租公寓來說∴┊♂,要不要繼續擴張是難題△♀〇。短短兩三年的時間↑π◇,長租公寓行業就經歷了從風口、跑馬圈地、部分企業跑路到集體唱衰的過程□?。龍湖集團冠寓發展部總經理張智聰並不認同那些悲觀論調π。「現在負面的聲音很多□⌒,但是別忘了『租購併舉』是國策▽。」在龍湖冠寓成立三周年之際∟┊,他接受一條君專訪時說⊙∵,自己希望能傳遞一些正能量♀┊。

「慢死的公司就沒辦法再擴張成長了⌒。」張智聰說﹡。「行業洗牌才剛剛開始┊,無論分散式、集中式□⌒〇,接下去還會有公司撐不住♂⊙〇。」張智聰認為龍湖不在這些行列中□,「我們算是這個行業里交學費交得少的」△▽。

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但這不代表龍湖冠寓沒遇到難題∟。根據龍湖集團2018年年報〇☆﹡,去年冠寓開業5.3萬余間〇,整體出租率為50.1%〇▽。2018年是冠寓擴張極快的一年﹡,大量未成熟項目拉低了出租率數據△△﹡。

「我們比較看好長三角都市圈?⊙┊,在這裏不僅是空間和數量上的增長□♂,而且是全線產品的落地△〇┊。」許振軍說〇♂↑,最新推出的冠寓上海寶山顧村店∵♂,擁有500多套的規模π?☆,配備了公共庭院、籃球場、400米空中跑道∴□。

目前冠寓整體盤面里♀∵,大約30%是重資產□,70%左右是中、輕資產∟□。「我們不會側重某一項∵,三者是根據市場實際情況∵,同步平衡發展的△〇⊙。」張智聰表示♀⌒。

不能迅速達到盈利拐點∟,被他稱為達不到「逃逸速度」◇,這種公司有兩種死法——快死⊙∵∵,意味着現金流支撐不住;慢死◇,意思是某些具體項目現金流能夠維持♂⊿?,但算上公司層面管理成本◇↑,長期來看屬虧損□┊。

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在龍湖冠寓經歷高層變動的時候▽┊♀,張智聰說自己是主動請纓接下了任務?,擔起了中國開發商派集中式長租公寓規模第二大的冠寓∴┊﹡,「這個新業務讓我更興奮」↑。截至目前﹡∟,龍湖冠寓已開業房源數量約64000間﹡∴,僅次於萬科泊寓♂↑。

這也讓今年的冠寓「慢」了下來?♂。張智聰承認今年的發展速度相對去年放緩﹡,「我們意識到需要提升已有項目的運營質量∵∵,團隊也需要時間成長∵,今年對標的物的要求也變高了?⊿∵,限制了發展速度」⌒。

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這些投資公司其實都是「過來人」♂⊿。「他們都經歷過自己國家從原來以資產建造銷售為主π,到運營增值的過程∟,經歷過大的行業切換┊,所以他們非常看好中國的租賃住宅業務⌒∴。」

5萬間是個坎長租公寓行業發展初期⌒,不少企業加入燒錢的規模競賽▽,這讓一部分長租公寓企業迅速膨脹♀∵△,但也導致一部分企業遭到淘汰迅速消亡⊙﹡。

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去年龍湖分別和新加坡政府投資公司(GIC)、加拿大養老基金投資公司(CPPIB)聯合設立長租公寓投資平台△◇□,用於投資位於中國一線和核心二線城市的長租公寓項目▽。

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張智聰說冠寓想把項目做得「符合城市青年的口味□,也能兌現城市青年的價值」┊。除了娛樂、健身、影音、會客等共享空間這些硬件上的配備〇◇,還需要由高效機制構建出的運營體系達成社區與用戶間的信任關係◇↑♂,同時嚴密的安保系統營造的安全感也必不可少﹡⌒。這都是運營長租公寓需要的軟實力∴?。

「政策規範、管理體系還沒有完全配套起來﹡π,很多企業、媒體對這些問題有擔憂∟△〇。」但張智聰認為↑⌒,這些遲早都不是問題⊿⌒。

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但即便是行業第一的萬科泊寓也面臨著困境∟。萬科集團總裁祝九勝在今年業績會上談到泊寓時承認:「長租公寓在經營上確實有壓力♂。」

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